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界面新闻记者 | 王妤涵(hán)

在全球化(quánqiúhuà)浪潮的(de)推动下，中国物业服务行业正经历一场前所未有的转型与加速，曾被视为地产行业附属的物业企业，正在开启全新的“大航海(hánghǎi)时代”。

近日，埃及(āijí)住房部下属埃及新城市社区管理局与中埃(zhōngāi)合资企业地平线运营管理（埃及）股份有限公司签署新行政首都中央商务区(zhōngyāngshāngwùqū)城市运营执行协议。

而中海(zhōnghǎi)物业作为地平线运营管理(guǎnlǐ)公司的股份持有者，将承接此次合约中的物业管理服务。

值得关注的是，中海物业之外，自2024年以来，已有宝石花(bǎoshíhuā)物业、侨银(qiáoyín)股份等多家物业企业将目光投向海外市场，开启了出海征程。

“总体来说，出海能够为物企打开了一个(yígè)全新的市场，扩大市场规模和寻求新增长点，获取更高的利润，并实现品牌(pǐnpái)国际化与提升”，中指研究院物业事业部研究副总监彭雨在接受界面新闻采访(cǎifǎng)时表示。

从时间轴来看(láikàn)，物企出海早有先行者探路。

早在(zài)2014年，彩(cǎi)生活就收购了新加坡物业公司Steadlink Asset布局海外市场，试图通过资本手段快速切入成熟市场。此后(cǐhòu)，虽然过程中有波折，但物业企业出海的步伐从未停止。

2019年，绿城服务斥资约5026.77万澳元(wànàoyuán)收购澳洲早教机构MAG的56%股权，有意将服务边界拓展至社区增值服务；2022年10月，特发(tèfā)服务在安哥拉罗安达设立子公司，坚定(jiāndìng)地(dì)跟随华为等大客户步伐。

2024年以来，更(gèng)多的物业企业加入(jiārù)到出海行列，路径也更加多元。

去年3月份，宋都服务宣布以3000万澳元收购澳大利亚黄金矿企Black Cat股权； 11月，侨银股份与阿联酋(āliánqiú)中国创新中心签署(qiānshǔ)战略(zhànlüè)合作协议，探索城市公共服务合作新模式(móshì)； 12月，宝石花物业成功中标拉丁美洲五国(wǔguó)境外物业服务项目，服务范围覆盖房屋维护、设备运行、保洁绿化等全方位内容。

然而(ránér)海外征途也并非坦途。

宋都(sòngdōu)服务的(de)收购交易最终被单方面终止；而绿城服务则在2024年11月宣布出售MAG部分股权，交易金额约3120万澳元(wànàoyuán)，相比于当初的收购价，这笔投资账面亏损明显。

这一进一退之间，折射出(zhéshèchū)物业企业海外经营所面临的复杂挑战。

与国内相比，海外市场的政策条款、市场需求、竞争环境、生活习俗等方面均有可能(kěnéng)(néng)存在差异，双方未必能达成同样地服务理念和方式，直接进行海外业务(yèwù)拓展可能会为物业企业带来风险。

再者，物业行业作为劳动密集型(láodòngmìjíxíng)行业，同时也是微利行业，人力(rénlì)成本(chéngběn)是无疑是物企成本消耗中占比最大的，选择出海也势必会带来一系列的就业(jiùyè)问题。如何在控制成本与保证服务质量之间找到平衡点，也成了每个出海物企的核心课题。

“本地化(běndìhuà)用工，成本无疑会更低一些”，中(zhōng)物智库高级研究员宋子谦在采访中对界面新闻表示。

“也正因如此，目前国内物业企业出海，最直接的还是带动当地(dāngdì)物业服务业的发展，对当地的就业会有一定提升。国内物业企业输出(shūchū)的人才，主要(zhǔyào)还是以管理人员和技术人员为主。”

不过，这也意味着会面临着一些风险和挑战，主要是本地化用工(yònggōng)面临的(de)员工素质问题，以及可能引发的意想不到的文化冲突(wénhuàchōngtū)。所以，如何构建一套融合国内管理精髓(jīngsuǐ)与本地文化特色的培训和管理体系，是本地化成功的关键。

“当下能够选择出海战略的物企，普遍为国内市场(shìchǎng)经营(jīngyíng)状况良好的物企，这些企业的出海战略并非是对国内与国外市场的取舍，而是对自身(zìshēn)业务的进一步补充，为企业打开全新的市场”，彭雨指出。

据悉，此次中海物业承接的项目涵盖(hángài)10座办公楼(bàngōnglóu)、5座住宅楼、4座大型酒店及385.8米的“非洲第一高楼”标志塔。

据中海物业方面介绍(jièshào)，未来会(huì)将国内的智慧物管经验与海外市场需求进行深度融合，打造海外服务标杆，为(wèi)国家高质量共建“一带一路”贡献力量。

从(cóng)中海物业自身发展来看，这一海外突破背后，是其近年来的深度战略调整(tiáozhěng)。

财报数据显示，2024年，中海物业(wùyè)实现(shíxiàn)营业收入140.24亿元(yìyuán)，同比增加7.5%；毛利(máolì)23.26亿元，同比增加12.4%；公司普通股权持有人应占溢利15.11亿元，同比增加12.5%；在管面积同比增加7.4%至4.31亿平方米。

具体来看，4.31亿平方米的在管面积中(zhōng)，有1.02亿平方米（约23.7%）来自公共及其他物业项目，较(jiào)2023年(nián)增加了210万平方米。同时，在报告期内的新增订单(dìngdān)中有3200万平方米为公共及其他物业，占新增面积的比例达到43.2%。

这一数据也指向中海物业正在发力(fālì)城市服务，逐步完成从(cóng)传统住宅物业向多元业态拓展的战略转型。

“从特点来看，目前国内(guónèi)物业企业主要采取‘跟随’策略”，彭雨对界面新闻指出。而依照(yīzhào)“跟随”对象的不同，总体来看可以分为两大类(liǎngdàlèi)：

第一类是为负责基建等业务的关联方提供服务，比如此次中海物业服务的埃及中央商务区运营(yùnyíng)项目，该项目不仅是埃及国家(guójiā)复兴计划的重要工程，还是中埃共建“一带一路”的重点(zhòngdiǎn)工程。

这种模式的优势在于，项目的体量通常较大，且(qiě)确定性高、客户信任度高（基于国内长期合作(hézuò)），能(néng)快速形成规模效应，有效降低初期开拓风险。

第二类则是作为(zuòwéi)跨国企业的优质供应商，跟随大客户的全球化(quánqiúhuà)业务布局，承接客户的非核心业务外包服务，比如特发服务针对华为在(zài)全球的自建基地提供的综合设施管理（IFM）服务。

这(zhè)类业务则通常要求物企具备极强(jíqiáng)的(de)标准化输出、跨文化沟通协调、本地资源整合等多项能力，是检验物企真正国际化服务水准的试金石。

究其原因(jiūqíyuányīn)，对身处海外(hǎiwài)的(de)中资企业而言，国内的物业企业作为长期合作的对象更加值得信任，因此当前国内物企出海的本质，仍是其他中资企业海外布局的延伸。

这种“抱团出海”的(de)模式，在当前阶段具有显著的现实合理性(hélǐxìng)和可操作性。

行业(hángyè)变局下的生存之道

当中国物业企业(qǐyè)集体将(jiāng)目光投向海外，背后是深刻的行业变局与发展逻辑。

近年来，国内物管行业由“高速增长”转为“高质发展”，物业(wùyè)上市公司的管理规模增速(zēngsù)也在持续放缓。

中指研究院统计数据显示，2024年，物管行业管理(guǎnlǐ)面积均值1.29亿平方米，同比(tóngbǐ)增长(zēngzhǎng)5.92%增速首次跌至个位数；合约(héyuē)面积均值1.71亿平方米，同比增长2.02%；管理面积中来自第三方的占(zhàn)比为60.28%，较2023年下降2.01个百分点，增速持续放缓。

从资本表现来看，2024年全年，物业板块总市值(shìzhí)(shìzhí)跌幅为2.67%。进入2025年以后，总市值稳步小幅增长，整体呈现温和(wēnhé)复苏态势(tàishì)。截至今年4月30日，板块总市值达到2789.77亿元；PE均值约为21.25倍。

与此同时，住宅(zhùzhái)物业费提价困难重重，公建物业市场则面临政府采购(cǎigòu)预算收紧、付款周期延长等压力，让行业整体的利润率承压。

“未来，国内市场仍将处于高度竞争(jìngzhēng)的状态，行业未来的发展趋势包括提升服务质量、开展(kāizhǎn)多元业态、创新服务内容、推动数字化转型、优化人才结构等(děng)方面”，彭雨指出。

而出海，无疑为头部(tóubù)物企实践这些转型方向提供了更广阔的试验场(shìyànchǎng)和潜在的高价值客户。

另外，值得注意的是，政策的东风正在为物企出海创造新机遇(xīnjīyù)。

2025年《提振消费专项行动(xíngdòng)方案》等政策明确提出“推动物业服务(fúwù)等服务消费条目纳入鼓励外商投资产业目录”。这将形成双向开放格局：不但国内(guónèi)企业有机会出海参与海外项目，以“五大(wǔdà)行”为代表的外资未来也有望进一步在(zài)国内拓展市场，推动市场扩容与模式创新。

因此，在外资企业“走进来”的同时，国内(guónèi)企业也可以将更多目光投向海外市场(shìchǎng)，瞄准海外市场的相关机会。

这也意味着，头部物企(wùqǐ)有望将海外市场视为战略布局的选项之一。

一方面，行业竞争(jìngzhēng)压力持续增加，国内市场的(de)竞争已达白热化，物业企业开拓(kāituò)全新市场、全新业务的期望也将与日俱增，具备出海的意愿.

另一方面，伴随着物业企业服务能力的持续(chíxù)提升，物业企业也逐渐(zhújiàn)有能力承接海外那些更高标准与要求的项目。

长期来看，彭雨认为，未来伴随着国家建设“一带(yīdài)一路”倡议的进一步发展(fāzhǎn)与推广，将会有更多中资企业(qǐyè)参与到海外的基建、园区(yuánqū)、贸易、金融、文化交流等项目之中，跟随它们出海的物业企业数量同样有望进一步增加。

在此基础上，随着物企海外业务探索的进一步成熟，以及海外市场对国内物企接受程度的提升，物业(wùyè)企业(qǐyè)后续有望(yǒuwàng)作为“一带一路”的直接参与者，为所在区域直接提供服务(fúwù)，从而进一步拓展物业行业的市场空间，提升物业企业的国际形象。